公司持有房产会计处理全解析：税务筹划与风险防范41

在中国，公司持有房产的会计处理相对复杂，涉及到固定资产的核算、税务的申报以及潜在的风险防范。本文将详细解读公司持有房产的账务处理流程，并探讨相关的税务筹划和风险控制策略，希望能为企业财务人员提供全面、实用的指导。

一、房产的初始计量

公司取得房产后，首先要进行初始计量，确定房产的入账价值。这取决于房产的取得方式：

1. 购置房产：初始计量金额为购置成本，包括购买价格、相关税费（例如契税、印花税）、运输费、安装费等直接可归属于使房产达到预定可使用状态的支出。例如，购买土地使用权和建筑物，需分别计入土地使用权和房屋建筑物这两个固定资产科目。需要注意的是，土地使用权的入账价值是支付的土地使用权出让金，以及相关税费，而建筑物的入账价值则是在土地使用权取得后投入的建筑成本。

2. 建造房产：初始计量金额为建造成本，包括土地使用权支出（如已支付）、建筑材料费、人工费、监理费、设计费等直接相关的支出。间接费用，如管理费用，按比例分摊。需要注意的是，只有与建造直接相关的支出才能计入建造成本，其他管理费用等要谨慎处理，避免虚增成本。

3. 接受捐赠房产：初始计量金额为房产的公允价值，并同时确认相应的捐赠收入。公允价值的确定需要参考评估机构的评估报告。

4. 以物换物取得房产：初始计量金额为换出资产的账面价值加上支付的差价，或者换入资产的公允价值。

二、房产的后续计量

房产入账后，需要进行后续计量，主要包括：

1. 折旧：房产属于固定资产，需要按照国家规定的折旧方法和年限进行折旧。常用的折旧方法包括年限平均法、双倍余额递减法等，应根据房产的实际情况选择合适的折旧方法。折旧年限和折旧率应符合国家税务部门的规定，避免因折旧计提不当而产生税务风险。

2. 减值准备：如果房产发生减值迹象，例如市场价值大幅下降、功能障碍等，需要计提减值准备。减值准备的计提金额为房产的可收回金额与账面价值的差额。可收回金额是房产的公允价值减去处置费用后的净额与房产的预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。

3. 修理费用：对于日常的维修费用，计入当期管理费用；对于大修费用，如果使房产的使用寿命或功能得到延长，则应计入固定资产的账面价值，并相应调整累计折旧。

三、房产的税务处理

公司持有房产涉及的税务问题主要包括：

1. 房产税：根据房产的实际情况，应按照规定缴纳房产税。房产税的税率和计税依据会根据所在地区和房产的用途有所不同。

2. 土地使用税：对于拥有土地使用权的公司，需要按照规定缴纳土地使用税。