企业房产转让：会计做账与税务处理全流程深度解析153

尊敬的企业家们、财务同仁们：

大家好！作为一名深耕中国财税领域的专家，我深知企业在经营过程中，涉及大宗资产如房产的转让，其会计处理和税务影响是何等复杂且关键。今天，我们就来深入剖析“公司房子转让了怎么做账”这一核心议题，为您提供一份全面、系统、实用的财税指南。

企业房产转让，不仅仅是资产的简单买卖，它牵涉到固定资产清理、损益核算、增值税、土地增值税、企业所得税等多个税种，以及复杂的会计分录和流程。处理不当，不仅可能面临税务风险，还可能影响企业的财务报表和经营决策。因此，精细化管理至关重要。

一、财务会计处理：明晰账面，规范记录

企业房产转让的会计处理核心在于准确核算固定资产的处置损益，并正确反映资金流向。这需要我们从固定资产的原值、累计折旧、账面净值入手。

1. 确认房产账面价值

首先，需要确定拟转让房产的账面价值。

固定资产原值：即购建该房产时所发生的全部成本，包括购买价款、相关税费、使房产达到预定可使用状态前所发生的一切必要支出。
累计折旧：从房产投入使用之日起至转让之日止，按照公司折旧政策计提的折旧总额。
账面净值：固定资产原值减去累计折旧后的余额，这是我们核算处置损益的基础。

2. 会计分录示例

当企业决定转让房产并签订转让协议时，应进行以下会计处理：

第一步：将固定资产转入“固定资产清理”科目

这是核算固定资产处置损益的过渡科目。

借：固定资产清理 (账面净值)
累计折旧 (已计提折旧总额)
贷：固定资产 (原值)

第二步：确认销售收入及应交税费

根据合同约定价款，确认应收账款或银行存款，并计提销项增值税。

借：银行存款/应收账款 (实际取得或应收的价款，含税)
贷：固定资产清理 (不含税销售收入)
应交税费——应交增值税(销项税额)

第三步：支付相关税费及手续费

转让房产会涉及多种税费（如增值税、土地增值税、印花税等）以及中介服务费等，这些支出应计入固定资产清理成本。

借：固定资产清理 (支付的各项税费及手续费)
贷：银行存款/应交税费 (实际支付或应交的金额)

第四步：结转清理损益

待所有相关款项收付完毕，将“固定资产清理”科目的余额结转至“营业外收入”或“营业外支出”。

如为处置收益：

借：固定资产清理
贷：营业外收入——处置非流动资产利得

如为处置损失：

借：营业外支出——处置非流动资产损失
贷：固定资产清理

会计提醒：对于处置损益的核算，应将“固定资产清理”科目下的所有借方金额（账面净值、各项支出）与贷方金额（不含税销售收入）进行轧差。若贷方大于借方，则为处置利得；反之，为处置损失。

二、税务处理：政策解读与风险规避

房产转让的税务处理是整个过程中最复杂、风险最高的部分。涉及的税种多，计算方法各异，且政策变化频繁。务必高度重视，提前规划。

1. 增值税（VAT）

企业转让房产，通常属于销售不动产行为，需要缴纳增值税。
一般纳税人：

取得不动产在2016年5月1日及之后：适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照9%的税率计算销项税额。销项税额 = 不含税销售额 × 9%。
取得不动产在2016年4月30日及之前：可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；或者选择适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照9%的税率计算销项税额。若选择一般计税，可抵扣该不动产的进项税额。实践中，老项目一般建议选择简易计税，按5%征收率计算，且不得抵扣进项税额。简易计税应纳税额 = 不含税销售额 × 5%。

小规模纳税人：

销售其取得的不动产：以取得的全部价款和价外费用，按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税额 = 不含税销售额 × 5%。
销售其自建不动产：同样按照5%的征收率计算。

注意：增值税的纳税义务发生时间通常为收到价款或取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

2. 土地增值税（LAT）

土地增值税是房产转让的“大头”和难点，实行四级超率累进税率（30%-60%），计算复杂。
计税依据：转让房地产所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额。
扣除项目：

取得土地使用权所支付的金额；
开发土地和新建房及配套设施的成本；
与转让房地产有关的税金（如缴纳的增值税、城建税、教育费附加等）；
财政部规定的其他扣除项目，如按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和加计20%的扣除。

税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分：税率为30%；
增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分：税率为40%；
增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分：税率为50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分：税率为60%。

重要提示：土地增值税采取“预征+清算”的方式。在办理产权过户时通常需要先预缴一部分土地增值税，待满足清算条件时进行汇算清缴。扣除项目的准确性和完整性对税负影响巨大，务必妥善收集和保管所有相关凭证。

3. 企业所得税（EIT）

企业转让房产取得的收益或发生的损失，应计入企业当期的应纳税所得额，按照企业所得税法规定缴纳企业所得税。
转让收益：（转让收入 - 房产净值 - 相关税费）计入应纳税所得额。若会计处理为“营业外收入”，则直接并入利润总额。
转让损失：若为损失，可在计算应纳税所得额时予以扣除。若会计处理为“营业外支出”，则直接冲减利润总额。

税会差异：需要关注税务上对“相关税费”的扣除范围和标准可能与会计准则存在差异，导致税前扣除金额不同，形成永久性或时间性差异，需要进行纳税调整。