企业投资性房地产：购置、出租、出售全流程财税深度解析235

在企业日益多元化的投资策略中，购置房地产并将其出租以获取租金收入和资本增值，已成为不少中国企业的常见选择。然而，这一看似简单的商业行为，其背后的会计处理和税务规划却蕴含着复杂的专业知识。正是为了解决“公司买房出租怎么做账”这一核心问题，本文将从房地产的购置、持有、出租到最终处置的全流程，为您提供一套全面、深入的财税操作指南，帮助企业合规经营，优化税务成本。

一、投资性房地产的确认与初始计量

首先，我们需要明确“投资性房地产”的定义。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物等。将购入的房屋用于出租，自然符合投资性房地产的定义。

1. 初始确认成本构成

投资性房地产应当按照其成本进行初始计量。购入成本通常包括：

购买价款：房屋的合同成交价。
相关税费：如契税（通常为交易价格的3%或5%）、印花税（万分之五）、增值税及附加税费（若为二手房且卖方是增值税一般纳税人，可能涉及增值税）、土地增值税预征（在土地出让环节或转让环节可能涉及）。
中介机构费用：如佣金、评估费、律师费等。
其他直接归属于使该资产达到预定可使用状态的支出：如购买后为出租目的进行的必要装修、改造费用等。

2. 会计处理

借：投资性房地产——成本（各项成本之和）
贷：银行存款/其他应付款

案例说明：某公司购入一套商品房用于出租，合同价款1000万元，支付契税30万元，印花税0.5万元，中介费10万元，并为出租进行必要装修20万元（符合资本化条件）。

借：投资性房地产——成本 1060.5万元
贷：银行存款 1060.5万元
（其中：1000万+30万+0.5万+10万+20万 = 1060.5万元）

二、持有期间的后续计量与日常管理

企业对投资性房地产的后续计量，通常采用成本模式。除非有确凿证据表明能够可靠取得其公允价值，否则不得采用公允价值模式。在中国，绝大多数企业选择成本模式。

1. 折旧与摊销

在成本模式下，企业应比照《企业会计准则第4号——固定资产》对投资性房地产（房屋、建筑物）计提折旧，对土地使用权进行摊销。

折旧计算：通常采用年限平均法（直线法），预计使用寿命一般为20-30年，并考虑预计净残值率（通常为3%-5%）。
年折旧额 = 投资性房地产原值 ×（1 - 预计净残值率）/ 预计使用寿命
摊销计算：土地使用权摊销期限一般为法定使用年限（如商业用地40年，住宅用地70年）。

会计处理：
借：其他业务成本（或“管理费用”等，取决于企业管理习惯）
贷：投资性房地产累计折旧/无形资产摊销

2. 日常费用支出

持有期间会产生一系列日常费用，如房产税、城镇土地使用税、物业管理费、修缮费、保险费等。

房产税：依据房产原值扣除10%-30%后的余值按1.2%计征；或按租金收入的12%计征（当房产出租时）。具体扣除比例由地方政府规定。
城镇土地使用税：按土地面积和所在区域等级税额标准计征。
修缮费：日常维护修理费用直接计入当期损益；若为达到更新改造等提高资产价值目的的大修理支出，且符合资本化条件，则计入投资性房地产成本。

会计处理：
借：其他业务成本/管理费用（水费、电费、物业费、日常修理费等）
借：税金及附加（房产税、城镇土地使用税）
贷：银行存款/应交税费

三、租赁收入的确认与涉税处理

企业将投资性房地产出租，将产生租赁收入，并涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、企业所得税等。

1. 租赁收入确认

企业应根据租赁合同或协议约定，在租赁期内按直线法或其他系统合理的方法，将租金确认为租赁收入。

会计处理：

借：银行存款/应收账款（实际收到或应收的含税租金）
贷：其他业务收入（不含税租金）
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）

2. 增值税及附加税费
增值税：

一般纳税人：出租不动产适用9%的增值税率。2016年5月1日后取得的不动产或自建不动产，其进项税额可以抵扣；此前取得的，进项税额通常不能抵扣（部分特殊情况除外）。
小规模纳税人：出租不动产适用5%的征收率（部分地区对个人出租不动产可能按3%征收，但对企业出租一般为5%）。

附加税费：以实际缴纳的增值税为计税依据，按规定比例计算缴纳城建税（7%、5%或1%）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）。

会计处理（缴纳增值税及附加）：
借：应交税费——应交增值税（已交税金）
借：税金及附加（城建税、教育费附加、地方教育费附加）
贷：银行存款

3. 印花税

租赁合同需按合同金额的千分之一贴花。税额不足1元的按1元贴花。

会计处理：
借：税金及附加
贷：银行存款

4. 企业所得税

租金收入全额计入企业应纳税所得额，同时，与投资性房地产相关的各项成本费用（如折旧、摊销、房产税、土地使用税、修缮费、物业费等）均可在计算企业所得税时按规定扣除。这使得企业通过投资性房地产的折旧和各项费用，可以有效降低应纳税所得额。

四、投资性房地产的处置

当企业决定出售投资性房地产时，涉及收入确认、成本结转、税费缴纳和损益计算等。

1. 销售收入确认与成本结转

会计处理：

借：银行存款/应收账款（实际收到或应收的含税销售款）
贷：其他业务收入（不含税销售收入）
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）

同时，结转出售房地产的账面价值：
借：投资性房地产累计折旧
借：其他业务成本（结转投资性房地产的账面净值）
贷：投资性房地产——成本

2. 涉税处理
增值税：

一般纳税人：转让2016年5月1日后取得的不动产，适用9%的增值税率，可抵扣进项税额。转让2016年5月1日前取得的不动产，适用5%的征收率，按差额征收（卖方以取得的全部价款和价外费用减去不动产购进原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税）。
小规模纳税人：转让其取得（或自建）的不动产，适用5%的征收率。

附加税费：同租赁收入，以增值税为计税基础。
印花税：产权转移书据，按交易金额的万分之五缴纳。
土地增值税：这是处置环节的重要税种。以转让房地产所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额，按30%至60%的四级超率累进税率计算征收。

扣除项目主要包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本（对于企业自建）、重置成本（对于企业购置的建筑物）、与转让房地产有关的税金（如增值税及附加、印花税等）、财政部规定的其他扣除项目。
特殊优惠：对普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

企业所得税：转让投资性房地产取得的净收益（销售收入扣除资产账面价值及相关税费后的余额）计入应纳税所得额，按25%（或其他适用税率）缴纳企业所得税。若为亏损，可在税前扣除。